被黄金地段包围的南山中心区,是青铜还是王

南山中心区处于南山区的中心位置，这个位置可以说尴尬，也可以说被黄金地段包围。

说尴尬是因为南山中心区已经略有些老了，很多配套已经跟不上了，说它被核心区域包围则是因为它北邻科技园，南接蛇口，东连后海，西连前海，4个区域都是深圳核心区域。

这样的南山中心区，到底是青铜还是王者，今天我们一起来看看。(想要了解更多深圳片区楼市干货内容，欢迎大家私信哦）

南山中心区的划分

南山中心区是南山比较早发展起来的片区之一，那时深圳湾、后海这些填海起来的区域都还没有，南山中心区也曾是深圳的临海片区之一。

在老一辈的记忆里，海王大厦还是深圳的地标性建筑，大厦上海王波塞冬手持“三叉戟”，驾着马车穿越“大海”，从蓝色玻璃幕墙中部的雄伟姿势，散发着一往无前的独特魅力。

听闻以前海王大厦，是近海的但又怕镇不住，于是乎才把古希腊神话里的海王波塞冬安在大厦外墙上。

后续随着深圳填海进程的加快，南山中心区从临海变成了内陆，现在我们所指的南山中心区是由创业路、南山大道、滨海大道、后海大道所合围起来的区域以及南海大道、后海大道及学府路合围的区域。

以南海大道为界，南海大道以东即靠近后海片区的区域由于发展稍晚几年，街道明显更为繁华，茂业百货、海雅缤纷城及南山书城都位于此，而且因多数街道归属粤海街道办管辖，作为示范街区，整体都十分干净宽敞，海印长城、青春家园、保利城花园都是比较有代表性的楼盘。

海印长城实拍图

而南海大道以西整体比较偏老旧，部分老旧小区以及城中村统建楼位于此，道路略窄，不过绿化环境还比较不错，西部比较有代表性的楼盘主要是鸿瑞花园，也是南山中心区花园最大的一个小区，曾经也是深圳的豪宅，项目对面还有一个有着刚需之光之称的新盘——正东名苑。

鸿瑞花园实拍图

核心配套

整体来看片区的核心配套整体都十分不错，但高端的商业和产业配套基本都依赖其他片区。

地处南二外学府中学学区

南山中心区的学区分布比较简单，基本都被南二外集团旗下学校包揽。

其中小学主要是向南小学、南二外学府一小及南二外学府二小，其中向南小学实力比较一般，学区都在南海大道以西。

中学则基本全部都是南二外学府中学，该校也是位列南山第二梯队的名校。

南二外集团是南山四大知名办学集团之一（南二外集团，南外集团，南山实验集团，育才集团），年6月，南二外合并学府中学，正式组成南二外集团，目前旗下有7所中小学，如图：

图源：南山教育在线

海德本部自不必说，常年都占据着南山第一的位置。这次我们来重点看下学府中学，纵观历年的中考成绩，学府中学的四大八大率都在不断提升。

从学校划分来看，学府中学片区大概有60个楼盘，对应的小学除了学府一小和二小，还有向南小学、南油小学、南海小学和北师大附小的一部分，相比海德本部，学府中学的生源有点过于庞杂，素质参差不齐。

片区享3条地铁线路

目前片区内有3条地铁，——已建成的9/11号线及在建中的12号线。

其中9号线连接了前海、科技园、深圳湾等核心区域。

11号线作为一条快线则串联起了机场、福永、沙井等大空港区域。

而在建中的地铁12号线在片区内设置了南山站、创业路站（站点名以官方公布为准）两个站点，据最近的官方消息，目前南山站主体结构已经封顶，可与地铁11号线换乘，一期预计明年（年）开通。

商圈成熟但不繁华

南山中心区早期的商业主要是海雅百货和茂业百货，而后海雅百货迭代升级之后成为了现在的海雅缤纷城，并于年正式开业，与南山书城共同构成了南山商业文化中心商圈。

另外片区距离海岸城购物中心、保利文化广场等后海的大型商场也不算太远，特别像海印长城、海岸明珠、城市印象等楼盘距离这些商场也不过就是几百米的距离。

享南山六大产业辐射

目前南山的核心产业主要分布于留仙洞总部基地、科技园、后海总部基地、深圳湾超级总部基地、蛇口国际海洋城及前海。

其中我们耳熟能详的科技园，占地面积11.52平方公里，18年GDP产出亿元/平方公里、税收43亿/平方公里，稳居全国第一。孕育出了腾讯、中兴、华大基因、大族激光、迈瑞、TCL、金蝶、酷派、创维、康佳等众多大牌企业，是深圳市科技、信息、人才资源最密集的区域之一。

近5年楼盘涨幅最高达94%

再来看看南山中心区的楼盘，目前南山中心区的热点楼盘共计17个，主要呈现出以下几大特点：

多为年前后建的楼盘

南山中心区绝大部分的楼盘都是在年前后建造的，还有一小部分比较老的房子建设时间大概在90年代末，例如海珠城、康乐园等小区，外立面已十分老旧，品质也已大打折扣，目前成交量也不太多，这些老旧小区也基本就是南山中心区的上车盘。

刚需户型是主流

南山中心区楼盘的户型主要是以69-82的两房居多，比较偏刚需，目前成交量比较好的楼盘如海印长城、佳嘉豪苑等也是这类刚需户型居多，金钟大厦则是小户型楼盘的典型代表，最小的户型仅20平左右，成为了片区内学府中学学区的上车盘，高峰时期成交价一度达到16万/平。

近5年房价涨幅约77%

从房价来看，年南山中心区房价多在6.7万/平上下，到年均价已到12万/平左右，涨幅均值约77%，其中城市印象和美墅蓝山涨幅最高，已达94%。

圈层偏中产

从圈层来看，南山中心区的圈层多为中产，多比较注重学区和生活环境，投资客不多，圈层还算比较纯粹。

南山中心区优缺点一览优点

享学府中学学区

地处南山中心区，承接南山6大产业辐射

3地铁环绕，出行便利

居住环境舒适

楼龄较高，品质略有欠缺